Qué es el Tiempo Compartido

La prestación del servicio de tiempo compartido, independientemente del nombre o de la forma que se dé al acto jurídico correspondiente, consiste en poner a disposición de una persona o grupo de personas, el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo, en una unidad variable dentro de una clase determinada, por períodos previamente convenidos, mediante el pago de alguna cantidad, sin que, en el caso de inmuebles, se transmita el dominio de éstos (de acuerdo a lo estipulado en el ARTÍCULO 64 de la Federal de Protección al Consumidor, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 9 de abril del 2012).

Es el derecho a usar semanas o intervalos de un Desarrollo Turístico durante un periodo específico. Es la compra anticipada de una vacación por determinado número de años.

Es importante entender que propiedad vacacional es una comodidad que es comprada para ser disfrutada y utilizada a través de los años. Uno nunca debe comprar un tiempo compartido con la intención de revenderlo para sacar provecho económico. Las vacaciones son un tiempo de esparcimiento por el que pagamos dinero para relajarnos y rejuvenecernos; no son inversiones.

La propiedad de un tiempo compartido es muy similar a la propiedad de un condominio excepto que tus derechos de uso están limitados a cierta semana o intervalos durante el año. El concepto básico consiste en dividir la unidad de hospedaje en 52 intervalos de uso para ser vendidos individualmente.

La industria del tiempo compartido ha cambiado bastante desde su comienzo a mediados de los 60s. Si bien el concepto básico se mantiene igual (múltiples familias compartiendo el uso de una unidad de hospedaje de vacaciones durante diferentes semanas en el año) su valor, utilidad, imagen y popularidad han provocado que los observadores de la industria predigan que está a punto de convertirse en la opción Número Uno de los vacacionistas en el mundo en el transcurso de los próximos 10 años.

Con el arribo de marcas reconocidas como Westin, Four Seasons, Marriott, Disney y Hyatt, entre otros, se ofrece actualmente un producto que garantiza una seria opción para cualquiera que guste de vacacionar y ahorrar a largo plazo.

Historia

        

El tiempo compartido surge como un procedimiento para comercializar cualquier bien inmueble destinado a alojar turistas en sus períodos vacacionales y consiste esencialmente, en dividir por períodos el uso de una unidad. La forma más común es la división por semanas, de tal manera que hay 52 períodos de uso por habitación, donde la división implica la copropiedad de cada unidad y sus copropietarios absorben en la parte que cada uno representa, los gastos de conservación y mantenimiento del bien de que se trate.

El tiempo compartido es el pago adelantado del hospedaje a futuro en algún hotel o condominio turístico, esto es, por un precio fijo descontado y una cuota anual de mantenimiento, se adquiere el uso o goce de un periodo vacacional al año, normalmente en base semanal, para ser disfrutado durante un determinado número de años (de 20 a 30), en una unidad con capacidad para dos, cuatro, seis o más personas.

En sus inicios el Tiempo Compartido resultó de la fragmentación de la propiedad de condominios o residencias en lugares turísticos y en otros casos, como solución financiera para algunos hoteles de poco éxito. El tiempo compartido tiene sus orígenes en Europa, principalmente en Suiza en el año de 1963 donde la empresa Hapímag inicia su primer proyecto de tiempo compartido con el propósito de asegurar a su clientela habitaciones disponibles en los principales centros turísticos de Europa Central especialmente en España.

En 1966 un grupo de inversionistas japoneses promovió un proyecto similar al que desarrolló la empresa Suiza llamado Japan Villa Club, su éxito fue tan rotundo que ahora cuenta con 300 centros turísticos y 250,000 miembros.

Posteriormente el Señor John H. Dehaan exporta la idea a los Estados Unidos de Norteamérica y se convierte en uno de los pioneros de esta modalidad. Para 1969 Estados Unidos de Norteamérica, emprende su primer proyecto en Kavikailari, Hawai. En 1972 se desarrolla este concepto en Bird Rock Falls en Carolina del Norte y en 1973 se inicia otro desarrollo en Lake Tahoe, California.

Con la entrada de Estados Unidos a este mercado, las ventas de tiempo compartido en el ámbito mundial crecieron en el orden del 500% pasando de 10 millones en 1970 a más de 500 millones de ventas en 1995.

A finales de la década de los 80’s, esta nueva modalidad de hospedaje se extendió en diversos países del mundo, incluyendo Canadá, Australia, Asia, Sudáfrica, el Caribe, México, Israel y países del Este de Europa.

Para el año 2011 en el ámbito mundial los datos de la industria del tiempo compartido indican que existen 5,316 desarrollos turísticos, con un poco más de 497 mil unidades, los cuales tienen un poco más de 8.1 millones de propietarios de tiempo compartido y reportaron ventas por 14.7 Billones de Dólares, así como un total de 28 millones 866 mil turistas viajando a través de la modalidad del tiempo compartido. Cabe destacar que a nivel mundial el Sistema de Tiempo Compartido tiene presencia los países y entidades de las siguientes regiones, Norteamérica (Canadá y Estados Unidos de Norteamérica), Latinoamérica (incluye México) y el Caribe ( 45 ); Asia y Pacifico Sur ( 22 ), Europa ( 28 ) y África y Medio Oriente ( 1).

Hoy por hoy, este nuevo y revolucionario concepto de vacacionar es una tendencia mundial exitosa y que de manera vertiginosa se está imponiendo en todo el mundo.

Modalidades y Cómo Funciona

        

Actualmente existen varios tipos de programas de Tiempo Compartido que permiten al cliente escoger el tipo de Propiedad Vacacional que mejor le convenga o se ajuste a sus necesidades.

Tiempo Compartido es un término que describe la forma de uso exclusivo de hospedaje para un número particular de días cada año. Generalmente vendido por semanas, también conocido como Intervalo o Propiedad Vacacional.

La compra de un intervalo de tiempo compartido puede tomar varias formas legales:

Semana y Unidad Fija.
El comprador recibe un contrato permitiendo el uso de un condominio específico, en una semana determinada, cada año, igual que comprar una casa. Los beneficios pueden incluir el beneficio fiscal de propiedad, más el derecho a participar en la administración del desarrollo. Bajo este acuerdo, el propietario puede rentar, revender, intercambiar, o donar el intervalo vacacional.

Derecho a Uso.
La propiedad del desarrollo la mantiene el Desarrollador Turístico. El comprador obtiene el derecho a usar en uno o más desarrollos, durante un número específico de años, generalmente entre 5 y 20, y al término del plazo los derechos regresan al Desarrollador. Estos planes actualmente son los más comúnmente utilizados por nuevas compañías de alto renombre y funcionan como una Membresía de Club Vacacional.

Clubes Vacacionales o Programas de Puntos.
Ofrecen la flexibilidad de uso en distinta fecha cada año. Los miembros del club compran puntos, los cuales son usados como moneda de circulación para acceder a distintos tamaños de Suite, temporada o número de días en los desarrollos afiliados únicamente.

Él número de puntos requeridos varía con relación a la demanda de los socios por el tamaño de unidad, temporada, ubicación del desarrollo y amenidades. Un club vacacional puede ofrecer contratos de derecho a uso hasta por un periodo de 99 años.

Propiedad Fraccionada.
Permite a los consumidores comprar una cantidad mayor de semanas, generalmente entre 4 y 26, a un costo menor. Esta modalidad es popular en destinos de Ski o playa.

Unidades con Lockoff o Lockout.
Permiten a los propietarios de intervalos vacacionales ocupar solo una porción de la unidad en una fecha, y el resto en otra. Puede rentarse una de las porciones o inclusive intercambiarla.

Los intervalos vacacionales se venden como tiempo fijo o como tiempo flotante.

  • Con Tiempo Fijo.- La unidad (condominio), o tipo de unidad, es comprada para ser usada una semana específica, ese intervalo es asignado cada año a ese miembro.

  • Con Tiempo Flotante.- Se refiere al uso de hospedaje de vacaciones generalmente para una temporada específica del año, verano, invierno, todo el año, etc. El propietario debe reservar con anticipación su fecha de vacaciones deseada, ya que la confirmación de la reservación se realiza generalmente sobre la base de: Primera Llamada / Primera Confirmación.

De acuerdo con un estudio reciente se encontró que en los Estados Unidos alrededor de 70% de los condominios de tiempo compartido son vendidos en tiempo flotante. La diferencia en precios se determina por la demanda de la temporada adquirida.

Semana dividida (Split Week)
Son requeridas por los miembros que prefieren vacaciones más cortas y les permiten dividir su intervalo en dos o tres visitas separadas a su desarrollo, comúnmente una por 3 noches y otra por 4, en dos diferentes fechas en el año. Las reservaciones son generalmente confirmadas sobre la base de “Primera Llamada / Primera Confirmación” y sujetas a disponibilidad.

Propiedad Bianual, o Propiedad de Uso Alterno.
Permite el uso de la propiedad solo cada dos años únicamente, su costo es más económico que la anual, aunque no necesariamente 50% menor.

 

Intercambio

        

En su inicio, una de las mayores desventajas fue que uno quedaba obligado a pasar la misma semana, en el mismo desarrollo, año tras año. Actualmente esto no es problema, a través de las compañías de intercambio los propietarios de tiempo compartido pueden utilizar intervalos de vacaciones en desarrollos similares alrededor del mundo.

La mayoría de los desarrollos están afiliados con una compañía de intercambio y ofrecen esta posibilidad a sus clientes. Actualmente tanto II ( Interval International ), como RCI (Resort Condominiums International ), HSI ( Holiday Systems International ) e ICE ( International Cruise & Excursions  ) son las empresas de intercambio con más desarrollos afiliados y que ofrecen más alternativas para elegir.

La afiliación a estas compañías es voluntaria y requiere de un pago de Membresía anual así como el pago de una cuota de confirmación de intercambio cada vez que este se realice. Estas compañías editan directorios anuales de desarrollos afiliados con fotos y breve descripción de los mismos, enviándolo a los socios afiliados además de revistas trimestrales con Tips, reportajes, nuevos desarrollos afiliados, promociones de viaje y descuentos especiales en tarifas aéreas y renta de autos.

Al estar afiliado a una compañía de intercambio se goza del derecho de acumular intervalos; por ejemplo: si por alguna razón no es posible utilizar su intervalo un año, se deposita este intervalo en el banco de espacios quedando disponible para otros propietarios, y en un máximo de dos años después, solicitar la confirmación de esa(s) semana(s) acumulada(s) para su uso en cualquier otro desarrollo afiliado. Otro beneficio es la posibilidad de adelantar los intervalos del próximo año para ser usados en el presente. Este valor agregado hace que la propiedad vacacional tenga más sentido para los latinoamericanos que generalmente planeamos nuestras vacaciones con poca anticipación.

Para el año 2011, en Latinoamérica se registraron 863 desarrollos afiliados a una compañía de intercambio. (México con 372, Argentina 116, seguidos por Brasil con 111 y Venezuela 69).

La afiliación a una compañía de intercambio solo es posible siendo propietario de un intervalo vacacional en los Desarrollos Turísticos afiliados a ella y generalmente es tramitada por el Desarrollador al momento de la compra.

 

El Tiempo Compartido en México

        

En México, el concepto de Tiempo Compartido también ha cobrado una particular relevancia. De hecho, después de los Estados Unidos donde se desarrolló y multiplicó esta modalidad, México es el segundo país en el mundo en el desarrollo y comercialización de proyectos de este tipo. Sin embargo, países como España, Sudáfrica, Reino Unido, Canadá y Australia siguen de cerca.

En México, aparecen los primeros proyectos en 1970, para 1974, se inicia la operación del primer proyecto de tiempo compartido, pero no es sino hasta la década de los 80’s cuando realmente empieza a desarrollarse la industria y con un procedimiento sistematizado para comercializar cualquier inmueble. Para 1987 ya operaban bajo esta modalidad 180 condominios turísticos.

De 1974, año en que se inició la operación del primer proyecto de Tiempo Compartido en México hasta el año de 1996, han operado bajo esta modalidad 359 programas turísticos, para el año del 2000 existían 311 desarrollos turísticos activos y para el año del 2010 contamos con 445 desarrollos turísticos con la modalidad de Tiempo Compartido.

El tiempo compartido es una modalidad que está floreciendo rápidamente tanto en México como en todo el mundo, y que consiste en el derecho del adquirir, usar, gozar, disfrutar de una unidad residencial vacacional, de los bienes muebles que en ella se encuentren y de las instalaciones, áreas y servicios comunes, limitado el ejercicio de este derecho a un número determinado de días al año, por un período determinado de años.

Este gran crecimiento, fue la causa que impulsó a las Autoridades, Desarrolladores, Comercializadores y Operadores a conformar una figura jurídica, que permitiera la legislación y reglamentación, teniendo como propósito fundamental armonizar los derechos y obligaciones en este ramo, y que a su vez, se convirtiera en un elemento importante para mejorar el servicio en este sistema. Derivado de los trabajos emprendidos se elaboró la Norma Oficial Mexicana NOM- 029-SCFI-1998. Prácticas Comerciales – Requisitos Informativos para la Comercialización del Servicio de Tiempo Compartido, publicada en el Diario Oficial el 17 de Mayo de 2010.

El concepto de vacacionar a través del Tiempo Compartido ha sido ampliamente aceptado por el consumidor. Prueba de ello fueron las ventas hechas en México del año del 2007 al 2012 de 1,024,077 intervalos vacacionales de Tiempo Compartido. Que con un costo promedio de $ 14,000.00 dólares, tenemos ventas realizadas por más de 14 billones de dólares. Esto significa que poco más de Un Millón 500 mil familias que compraron en la República Mexicana, están vacacionando bajo esta modalidad.

 

En términos de hotelería significa, si multiplicamos las semanas vendidas de 2001 al 2012 por 7 noches y por 20 años, que es el promedio de vigencia en México de los planes de esta naturaleza, obtendremos que se habrán vendido cerca de 263 millones 757 mil 760 cuartos/noche garantizados y que serán utilizados a futuro. Lo cual se traduce en ingresos constantes para el Desarrollador y para la comunidad, por cuando menos este período.

 

Ventas estimadas en Desarrollos Mexicanos

 

Año Mexicanos % Extranjeros % Total
2007 40,063 22.0 142,328 78.0 182,390
2008 47,681 24.3 148,846 75.7 196,527
2009 34,959 22.4 120,817 77.6 155,776
2010 42,070 27.6 110,387 72.4 152,457
2011 40,876 25.4 119,948 74.6 160,824
2012 44,057 25.0 132,046 75.0 176,103
2013 44,900 24.7% 136,755 75.3% 181,655
2014 51,296 25.5% 149,901 74.5% 201,197

 

Un dato que demuestra la solidez de esta industria es que en la mayoría de las regiones del mundo, los ingresos por turismo aumentaron, esto de acuerdo a la Organización Mundial de Turismo (OMT), organismo que reporta que las exportaciones generadas por turismo internacional llegaron a 1.5 billones de dólares en 2014.

Dentro del turismo, la Propiedad Vacacional también logró buenos resultados en el último año en América Latina, alcanzando un 10.1% de incremento en las ventas respecto a 2013, lo cual se debe principalmente al despunte de algunas de las economías de la región y a la participación de nuevos jugadores.

La penetración del tiempo compartido en la oferta turística, en el 2014. De igual manera la oferta de hospedaje de calidad turística a través del tiempo compartido en los principales destinos turísticos del país es la siguiente:

 

  • Los Cabos, 80.6 %

  • Puerto Vallarta y Nuevo Vallarta, 66.9%

  • Mazatlán, 67.7 %

  • Cancún / Riviera Maya, 40.1%

  • Cozumel, 26.7%

  • Ixtapa / Zihuatanejo, 26.5%

  • Acapulco, 20.6 %

  • Huatulco 19.4 %

  • Manzanillo, 15.5 %

Las ventas en los diferentes destinos se distribuyeron de la siguiente manera:

  • Cancún / Riviera Maya, 59.9 %
  • Los Cabos, 13.8%
  • Puerto Vallarta , 13.4 %
  • Mazatlán, 4.4 %
  • Manzanillo, 0.1%
  • Ixtapa , 4.8 %
  • Acapulco, 1.8 %
  • Otros, 1.9%

Datos importantes del Tiempo Compartido en México reportados a finales del 2012:

  • El Tiempo Compartido reflejó un crecimiento Anual del 12%.
  • Inversión superior a 180,000 mdp.
  • Más 1,135 millones de turistas Extranjeros y Nacionales.
  • Generación de más de 3 millones 803 mil personas de forma directa y 5 millones 633 personas de forma Indirectos, lo que representa el 24% del total de trabajos dentro del sector turístico.
  • Empleos mejor remunerados que cualquier otra industria.
  • Ventas Anuales superiores a 17,457 millones de dólares
  • Distribución Estimada de Propietarios 40.5% a nivel mundial.
  • 520 Desarrollos, igual al 36.9% de la oferta en el ámbito de Latinoamérica.
  • La oferta total de Tiempo Compartido en los principales destinos de playa es de 65, 612 unidades
  • Porcentaje de participación de Tiempo Compartido en los principales destinos de playa 43.8%
  • Nivel de Satisfacción de uso mayor al 80 %
  • Estancia Promedio de casi 5.7 noches.

 

Es indiscutible que el tiempo compartido existe, porque hay demanda estimulada, así como leyes y reglamentos que protegen al usuario, y en donde se especifican las responsabilidades del Desarrollador y/o el Operador, lo que aunado al nivel de satisfacción del cliente por una mayor calidad en el producto ofrecido, ha propiciado su enorme crecimiento.

Es por eso, que en los últimos años, hemos visto a organizaciones tradicionalmente hoteleras entrar al mercado del tiempo compartido para complementar su estrategia de comercialización, por ejemplo, Marriott, Omni, Posadas de México, Melía, Sheraton, Hilton y la Gran Corporación Disney entre otras.

Para la comunidad y para el país, el tiempo compartido ha traído importantes beneficios que van más allá de los que representa la hotelería tradicional, como son los siguientes:

  • Es la mejor forma de exportar,

  • Pasa de ser Huésped a Socio y miembro de una Gran Familia

  • El bien que se adquiere se queda en México,

  • Genera impuestos y empleos en la localidad y en el país.

  • Hace del comprador un visitante repetitivo y promotor del lugar donde compró su intervalo vacacional,

  • Fomenta el turismo repetitivo,

  • Normaliza las curvas de estacionalidad de la afluencia turística y

  • Prolonga los días promedio de estancia en el destino.

  • El Usuario Cuenta con mayor gasto para restaurantes, artesanías, recuerdos y diversiones.

La industria del tiempo compartido, actualmente está conformada por personal especializado, principalmente en el diseño y operación de desarrollos, así como en el área de finanzas, mercadotecnia y administración. A la fecha, trabajan aproximadamente en la Industria del Tiempo Compartido más de 220 mil personas.

El continuo crecimiento del sector turismo y el apoyo que esta actividad está recibiendo por parte de inversionistas y autoridades nos permiten tener un alto grado de certeza respecto a nuestros positivos pronósticos.

Por ello, las ventajas del tiempo compartido son entre otras: compartir el precio de un condominio de lujo con otros muchos turistas, es tener la posibilidad de vacacionar en años futuros a un costo congelado en cualquier parte del mundo, es comprar en un club vacacional de 5 estrellas, es la certeza de tener reservaciones aseguradas sin preocuparse de la inflación en años futuros y es una inversión, ya que a largo plazo se reducen los costos para vacacionar y además el usuario puede obtener ganancias por rentar sus semanas.

El tiempo compartido no representa una competencia a la hotelería, sino al contrario, es complementaria de las otras ramas de la industria turística como restaurantes, arrendadoras de autos, a los diversos sistemas de transportación foránea, a las agencias de viajes, al comercio de artesanías, a centros de espectáculos y en algunos casos garantiza a los hoteles un nivel constante de ocupación, evitando las diferencias tan marcadas entre las temporadas altas y bajas y, en fin, beneficia al país porque se crean corrientes permanentes de turistas y con los intercambios, vienen nuevos turistas que serán, a su vez, voceros de todo lo que México puede ofrecer en la inmensa gama de lugares y valores turísticos.